租赁和租户的优先购买权
Posted: Tue Mar 25, 2025 9:12 am
圣保罗法院承认，在没有向主管房地产登记处登记租赁协议的情况下，承租人的优先权仍然有效，前提是购买者事先知道租赁的存在。
优先权受《租赁法》（法律编号 8,245/91）第 27 条及后续条款的规定，保证租户在购买租赁财产时享有优先权。
从这个意义上讲，在出售租赁的房产（无论是住宅还是商业）之前，业主必须通知租户，让租户有机会按照与市场报价相同的条件购买该房产。
在圣保罗法院审理的案件中，租户根据《租赁法》第 33 条的规定寻求法律支持，旨在撤销合法交易，从而撤销公共买卖契约：
艺术。 33. 优先权被剥夺的承租人可以向 马来西亚 whatsapp 筛查 转让人要求赔偿损失，或通过支付转让行为的价格和其他费用，占有租赁的财产，如果他在房地产登记处登记该行为之日起六个月内提出这样的要求，但租赁协议必须在转让前至少三十天在房地产登记处登记。
鉴于一审判决无理，因该合同未在房地产登记处登记，承租人提起上诉，二审裁定上诉可予受理。
在房产登记中登记租赁协议的唯一目的是向有意购买的第三方明确通知该房产是租赁的；
法律文本的形式要求必须根据其唯一目的进行解释，即向第三方潜在购买者宣传租约；
如果房地产买家是通过其他方式获悉租赁的，则租赁协议的背书并不重要。
高等法院曾于 2019 年做出类似判例。
这种认识的巩固加强了在房地产购买和出售过程中对专业法律咨询的必要性，以及多年来一直致力于进行的房地产尽职调查对于绘制风险图的本质性。
COSIT 咨询解决方案第 128 号 – 房地产交易的资本收益
随着联邦税务局于 2024 年 5 月发布的COSIT咨询解决方案第 128 号，关于通过交换未来单位出售房地产所获得的资本收益的理解发生了变化。
既定立场如下：
“为了在确定个人资本收益时排除税收，单纯的房地产单位交换并不等同于住宅物业的销售，后者是通过已付清的买卖交易进行的，并附有债务确认和已建或将要建的房地产单位的实物支付公共契约。”
这一变化对 2024 年的房地产市场产生了影响，因为许多开发商由于土地所有者为了避免对资本收益的计算感到惊讶而被迫重新考虑其房地产开发的结构。
传统的模式，包括全额买卖契约+债务确认+房地产单位实物支付，有助于降低成立成本，因为与保留理想分数（单位分配）和全额交换所产生的效果相比，这种模式在许多情况下不那么繁琐和官僚主义。
在土地所有者保留大部分土地的交换情况下，以及交换整块土地的情况下，将未来单位置于第三方名下会使开发商难以获得银行融资，此外还可能妨碍开发商在宽限期内行使退出合并的权利。
优先权受《租赁法》（法律编号 8,245/91）第 27 条及后续条款的规定，保证租户在购买租赁财产时享有优先权。
从这个意义上讲，在出售租赁的房产（无论是住宅还是商业）之前，业主必须通知租户，让租户有机会按照与市场报价相同的条件购买该房产。
在圣保罗法院审理的案件中，租户根据《租赁法》第 33 条的规定寻求法律支持，旨在撤销合法交易，从而撤销公共买卖契约：
艺术。 33. 优先权被剥夺的承租人可以向 马来西亚 whatsapp 筛查 转让人要求赔偿损失，或通过支付转让行为的价格和其他费用，占有租赁的财产，如果他在房地产登记处登记该行为之日起六个月内提出这样的要求，但租赁协议必须在转让前至少三十天在房地产登记处登记。
鉴于一审判决无理，因该合同未在房地产登记处登记，承租人提起上诉，二审裁定上诉可予受理。
在房产登记中登记租赁协议的唯一目的是向有意购买的第三方明确通知该房产是租赁的；
法律文本的形式要求必须根据其唯一目的进行解释，即向第三方潜在购买者宣传租约；
如果房地产买家是通过其他方式获悉租赁的，则租赁协议的背书并不重要。
高等法院曾于 2019 年做出类似判例。
这种认识的巩固加强了在房地产购买和出售过程中对专业法律咨询的必要性，以及多年来一直致力于进行的房地产尽职调查对于绘制风险图的本质性。
COSIT 咨询解决方案第 128 号 – 房地产交易的资本收益
随着联邦税务局于 2024 年 5 月发布的COSIT咨询解决方案第 128 号，关于通过交换未来单位出售房地产所获得的资本收益的理解发生了变化。
既定立场如下：
“为了在确定个人资本收益时排除税收，单纯的房地产单位交换并不等同于住宅物业的销售，后者是通过已付清的买卖交易进行的，并附有债务确认和已建或将要建的房地产单位的实物支付公共契约。”
这一变化对 2024 年的房地产市场产生了影响，因为许多开发商由于土地所有者为了避免对资本收益的计算感到惊讶而被迫重新考虑其房地产开发的结构。
传统的模式，包括全额买卖契约+债务确认+房地产单位实物支付，有助于降低成立成本，因为与保留理想分数（单位分配）和全额交换所产生的效果相比，这种模式在许多情况下不那么繁琐和官僚主义。
在土地所有者保留大部分土地的交换情况下，以及交换整块土地的情况下，将未来单位置于第三方名下会使开发商难以获得银行融资，此外还可能妨碍开发商在宽限期内行使退出合并的权利。